Vize rozvoje postindustriálního území v pražských Modřanech je společným dílem developerské společnosti Skanska Reality a architektonického studia Chybik + Kristof Architects & Urban Designers (dále CHKAU). Na místě bývalého cukrovaru o rozloze necelých 6 ha vzniká nové urbanistické řešení zahrnující veřejný prostor a rezidenční domy s byty o velikosti 1 + kk až 5 + kk. V projektu je implementovaná řada technologií a opatření snižujících environmentální zátěž výstavby a developer současně inicioval veřejnou participaci. Jednotlivé momenty nastiňují příběh netradičního developmentu, který sice z hlediska ceny nabízí bydlení primárně vyšším sociálním vrstvám, ale objevuje nové cesty a formy udržitelnosti, do nichž je ochoten investovat.

Participace na hnědé louce

Urbanistický i architektonický návrh navazuje na historii místa, kde byl při břehu Vltavy v roce 1861 postaven původní modřanský cukrovar se svým charakteristickým továrním komínem z pálených cihel. Cukrovar byl v provozu do roku 2002, o tři roky později byly provozní stavby továrny zbourány.¹

Parcela se proměnila v brownfield a zůstala nevyužívána do roku 2013, kdy byla pražským zastupitelstvem schválena změna územního plánu, která umožnila zastavět území rezidenčními domy a obchody. Izraelský developer Neocity Group zde chtěl stavět čtyřicetipatrové věže s obchodním centrem, realizaci projektu ale zmařila nevůle veřejnosti i ekonomická krize.² Roku 2015 převzala místo švédská Skanska s cílem zachovat jeho industriální charakter, úzce spolupracovat s veřejností a vytvořit zde udržitelnou čtvrť. První etapa výstavby byla zahájena na jaře roku 2022, druhá v zimě roku 2023 (s kolaudací v posledním čtvrtletí roku 2025), třetí etapa se staví od léta 2025 a k nastěhování má být připravena na začátku roku 2028. V plánu jsou pak ještě tři další etapy výstavby.³

Veřejná participace probíhala ve fázi urbanistického návrhu a měla podobu tří setkání mezi lety 2016 a 2019.⁴ Cílem prvního projednání bylo zjistit, jaké funkce v blízkém okolí chybí a lidé by je ocenili. Diskuse se věnovala též preferencím obyvatelstva, pokud jde o charakter zástavby a veřejného prostoru, a rizikům spojeným s novou výstavbou. Na setkání dorazilo celkem 94 osob.⁵

Na participaci navázal sociologický výzkum, jehož cílem bylo potvrdit, případně doplnit výstupy občanských setkání.⁶ V tento moment vstoupila do procesu studia CHKAU a Kuba & Pilař architekti, která připravila pracovní návrhy a koncepce území pro druhou participaci. Na základě poznatků z diskuse byly návrhy přepracovány a investor se rozhodl svěřit zakázku studiu CHKAU, u nějž veřejnost nejvíce ocenila umístění a návrh nového náměstí.⁷ V rámci třetí participace došlo k poslednímu připomínkování architektonické koncepce a projekt se posunul do fáze realizace.⁸ Občanské podněty byly veskrze očekávatelné: účastnictvo vyjádřilo potřebu kvalitních komerčních prostor a kaváren, ve vztahu k veřejnému prostoru byl kladen velký důraz na zachování volného přístupu k řece. Zaznělo také přání zachovat provoz dočasného komunitního centra Cukrkandl (kde se mimo jiné třetí participace konala).⁹

Nízkoenergetická zástavba na břehu řeky

Finální návrh studia CHKAU vytváří nové subcentrum Modřan, jehož jádrem bude rozlehlé Cukrovarnické náměstí osázené zelení a doplněné o krytý veřejný prostor určený pro komunitní akce.¹⁰ Území bude zastavěno sedmi bloky s půdorysy ve tvaru písmene U, v nichž se má nacházet zhruba 800 nízkoenergetických bytů. Domy v úvodních etapách splňují požadavky mezinárodní certifikace BREEAM s hodnocením Excellent (75 %).¹¹

Mimo bytové domy se v plánech nové čtvrti nachází multifunkční hala, komerční prostory v parteru i mimo něj a rozsáhlý veřejný prostor, který bude mimo jiné pevně provázán s řekou a jejím břehem, postupně nabývajícím podoby lineárního parku. Dopravní infrastruktura následuje podlouhlý tvar území, na jehož západní straně se nachází železniční trať, cyklostezka a pěší promenáda, zatímco východní stranu olemuje ulice Nová Komořanská, která navazuje na stávající uliční síť, již developer opravil na vlastní náklady. Uvnitř řešeného území je silně limitován automobilový provoz: auta jsou sváděna do podzemních garáží, kde se nachází i kolárny a myčky. Minimálně 30 % stání je vyhrazeno pro dobíjecí stanice.¹²

Podoby udržitelnosti nové čtvrti

Cíle udržitelnosti projektu dělí Skanska do šesti kategorií: voda, recyklace, energie a CO₂, zeleň, ekomobilita a komunita. Na základě splnění těchto kritérií označuje společnost Modřanský cukrovar za první pražskou modro-zelenou čtvrť v téměř pasivním energetickém standardu.¹³ Tato koncepce odráží globální strategii společnosti Skanska, která je založena na konkrétních klimatických cílech, získávání udržitelných certifikací, spolupráci se zelenými startupy a implementaci inovativních řešení.¹⁴

Hospodaření s vodou je v projektu řešeno dvěma způsoby: díky zadržování dešťové vody na střechách nebo v měkkých površích veřejného prostoru není na místě plánována žádná dešťová kanalizace. V případě, že k retenci nebude docházet v potřebné míře, poputuje voda do akumulačních nádrží. Přebytek pak může být odveden do Vltavy. Druhou vodní strategií je umístění recyklačních nádrží do bytových jednotek, v nichž se nachází dvojí rozvody vody (pitné a recyklované). Šedá voda z domácností (z koupelen a kuchyní) je vyčištěna a v domácnostech je možné ji znova použít pro splachování, zalévání a volitelně i pro automatické praní. Díky tomuto oběhu má být ušetřeno až 47 % pitné vody denně.¹⁵

Kromě vody se recyklace v projektu objevuje i na úrovni stavebního materiálu využitého pro nosné i nenosné prvky. Konkrétně se jedná o inovativní materiál Rebetong neboli recyklát z cihel a betonu. Jeho výroba je navázaná na využití stavebního odpadu,¹⁶ a šetří se jím tedy kámen těžený v lomech i cement, který je do určité míry nahrazen ekologičtějšími pojivy, jako je struska či popílek.¹⁷ Společnost Skanska a technologická firma ERC-TECH uvádí, že Rebetong umožňuje snížit objem emisí CO₂ spjatých s výrobou materiálu o 15 %, uhlíková stopa cementu – emisně nejnáročnější složky materiálu – nicméně zůstává.¹⁸ Platná legislativa zároveň umožňuje nahradit tímto recyklátem maximálně 50 % celkového množství betonu v budově.¹⁹

Energie z obnovitelných zdrojů (OZE) – v tomto případě ze slunce – zajišťuje 7 % spotřeby bytů vzniklých v rámci první etapy projektu.²⁰ OZE tak v cukrovaru nejsou hlavním zdrojem energie a jednotky procent nepůsobí příliš přelomově, přesto jde v kontextu současného developmentu o výjimečný případ – většina nových projektů žádnou udržitelnou energií nedisponuje.

Kromě fotovoltaiky se na střechách již postavených objektů nachází fototermické panely, které předehřívají teplosměnné médium a vodu. Jednotlivé stavby jsou vybaveny také centrálními rekuperačními jednotkami, které zajišťují efektivní výměnu vzduchu a odebírají navíc teplo z šedé vody.²¹ Fasády přímo vystavené slunečnímu záření jsou doplněny o exteriérové žaluzie, jež mají zaručovat snížení teploty v interiéru o 5–7 stupňů.²²

Zeleň se nachází především na střechách bytových domů ve formě extenzivních i intenzivních střech. Biodiverzita místa je podporována i opatřeními, jako jsou budky pro rorýse či čmelákoviště. Některé bytové domy disponují sdílenými terasami pro obyvatelstvo domu, kde je kromě sezení a místa pro odpočinek k dispozici i sdílená kuchyně. Ve veřejném prostoru má být vysázeno asi tisíc nových stromů a na vhodných místech se namísto trávníku budou nacházet louky.²³ Projekt není založen na principu gated community a zelené parky, náměstí a další plochy s mobiliářem zůstanou přístupné veřejnosti. Skanska uvádí, že plánovaná zeleň má potenciál absorbovat až 54 tun oxidu uhličitého ročně.²⁴

Sociální udržitelnost po developersku

Sociální udržitelnost lze nahlížet vícero způsoby – skrze teorii, která pojmenovává limity procesu participace²⁵ či dostupnosti služeb pro nízkopříjmové vrstvy společnosti, nebo skrze reálnou developerskou praxi, která sociální pilíř udržitelnosti naplňuje v míře odpovídající současnému nastavení systému.

Projektový manažer Skansky Petr Dušta vyzdvihuje v kontextu sociální udržitelnosti především včasnou veřejnou participaci či záměr zachovat existenci komunitního centra Cukrkandl, které do nedávna opuštěný brownfield oživuje.²⁶ Skanska k participaci přistoupila především z pohledu těch, kteří žijí v sousedství, čemuž odpovídá i popis a průběh participace: cílem bylo zjistit, co lidem chybí a čeho se má projekt vyvarovat, aby mezi stávající a novou zástavbou došlo k synergii.

Pokud bychom se přece jen pokusili nahlédnout proběhlou participaci prizmatem teorie, mohli bychom jako vodítko použít často citovaný článek A Ladder of Citizen Participation americké úřednice Sherry R. Arnstein z roku 1969.²⁷ Autorka v něm představuje „žebříček participace“, který třídí zapojení veřejnosti podle míry účasti na rozhodování (aktivní účast = moc). Spodní příčky žebříku představují pouhé informování, uklidňování či konzultace bez reálného vlivu, horní pak partnerství, delegování moci a občanskou kontrolu, tedy skutečnou redistribuci moci.²⁸ Skanska kromě sběru dat fyzicky i pomocí dotazníku zapojila také nezávislého facilitátora a akademika Petra Klápštěho, což lze z hlediska žebříčku hodnotit velmi pozitivně. Otázkou nicméně zůstává, do jaké míry mohlo účastnictvo skutečně ovlivnit základní kontury projektu a k jakým rozhodnutím došlo už před začátkem participace.

V kontextu sociální udržitelnosti je možné zmínit ještě jedno ze zajímavých opatření, o nichž Skanska z počátku uvažovala, a to prodávat pouze jeden byt na vlastníka. Pravidlo mělo omezit či vyloučit možnost investičního skupování bytových jednotek,²⁹ později však došlo k uvolnění tohoto záměru: nejdříve bylo vlastníkům umožněno, aby si koupili po jednom bytě ve všech etapách projektu,³⁰ později bylo od této strategie zcela upuštěno s vysvětlením, že „trh je dnes jinde a byty se prodávají v menším počtu méně lidem“, tedy že toto omezení nadále není opodstatněné.³¹ Od developerů samotných jistě nelze očekávat, že bytovou krizi vyřeší, jak ale ukazují jiné odborné studie a projekty, s nedostupností bydlení se hlavní město potýká stále a dopadá na něj velmi tíživě.³²Iniciativa Za bydleníSdílené domyPraha – město pro život

Město musí mít širší vize než udržitelný development

Modřanský cukrovar je příklad neobvyklého přístupu k (re)developmentu brownfieldu s prvky udržitelnosti a občanské participace. Skanska zde prokazatelně ukrojila část svého zisku z prodeje bytů a investovala ji do zelenějších řešení, rozsáhlého veřejného prostoru či opravy stávající infrastruktury. Odlišuje se tak od řady developerů nejen v okolí, kteří metr čtvereční obytné plochy nabízí za podobnou cenu, ale s udržitelnými řešeními nepracují vůbec. Můžeme se tak stále ptát, jestli není škoda, že Modřanský cukrovar nemá své geotermální vrty, je však třeba napřed uznat zřetelnou snahu firmy dělat svou práci zodpovědněji vůči společnosti i přírodě.

Apelovat na morální hodnoty developerských společností sice můžeme, řešením je ale především silné město, jež bude umět vyjednávat a stavět pro ty, kdo mezi klientelu těchto firem nepatří. Přestože je město v komplikované pozici, neboť developeři v Praze zajišťují 80 % výstavby,³³ a mají tak výrazný vliv na nastavování podmínek, musí být schopné rozhodovat o funkčních parametrech rozvoje, ať už jde o vyšší developerské kontribuce,³⁴ podporu společností s omezeným ziskem, či minimální podíl dostupného bydlení v rámci komerčních projektů. Jedině tak nebude rozvoj města oslabovat sociální rovnost³⁵ a klimatická změna nebude nejvíce dopadat na ty, kteří k ní přispívají nejméně.³⁶